“집 2채여도 1주택 특례?” 6년 단기임대주택 등록제 부활! 빌라, 연립, 오피스텔 절호의 투자 기회

“집 2채여도 1주택 특례?” 6년 단기임대주택 등록제 부활! 빌라, 연립, 오피스텔 절호의 투자 기회

2025년 6월 4일부터 연립주택, 다세대, 오피스텔 등 비아파트 주택의 임대사업 등록이 다시 가능해집니다.
국토교통부의 공식 발표에 따르면, 이번 6년 단기임대주택 등록제의 부활은 ‘비아파트 주택 공급 활성화’와 주택시장의 안정적 운영을 위한 새로운 기회이자, 투자자와 실수요자 모두에게 세제혜택을 주는 획기적인 변화입니다.

1. 6년 단기임대주택, 어떤 혜택이 있나?

• 종합부동산세 합산 배제
• 양도세·법인세 중과 배제
• 1주택자 특례 적용(주택수에서 제외)

예를 들어, 본인이 아파트 한 채를 보유한 1주택자라 하더라도, 추가로 연립이나 빌라, 오피스텔을 사서 6년 단기임대주택으로 등록하면 소위 “집 2채인데도 1가구 1주택 특례” 적용을 받을 수 있습니다. 즉, 추가로 임대 목적으로 비아파트를 사도 각종 중과세에서 제외됩니다.

▲출처: 매일경제

2. 어떤 집이 대상? — 수도권/비수도권 구분

수도권 기준

• 건설형: 공시가격 6억원 이하
• 매입형: 공시가격 4억원 이하

비수도권 기준

• 건설형: 공시가격 6억원 이하
• 매입형: 공시가격 2억원 이하

여기서 건설형은 새로 짓는 임대주택이고, 매입형은 기존 주택을 매입해서 임대 등록하는 경우입니다.

3. 6년 단기임대, 이전과 무엇이 달라졌나?

• 임대의무기간 4년 → 6년 연장
• 아파트 제외, 비아파트만 해당
• 임대보증 가입 기준 강화
• 임차인 권익보호 강화(민간임대주택법 개정)

2020년 폐지 당시에는 단기임대가 투기와 세금 회피 수단으로 악용된 바 있습니다. 이번 개정에서는 임대보증가입, 주택가격 산정 등에서 더 깐깐한 기준을 적용, 동시에 실수요자를 보호하기 위해 임차인과의 원상복구 분쟁도 법적으로 명확화했습니다.

임대보증 가입조건, 알아두세요!

• 9억원 미만: 공시가격 145% 반영
• 9억원~15억원: 130% 반영
• 부채비율: 90% 이내

예시: 공시가 2억 빌라는 2억9천만원(2억 × 1.45)까지 집값을 인정받고, 임대보증금과 근저당권 등 합쳐 그 90% 이내면 임대사업 등록이 가능합니다.

4. 임차인 보호: 원상복구 기준 신설

임대인이 과도한 원상복구(수리비 등)를 요구해 임차인과 분쟁이 잦았던 부분도 개정 포인트입니다.

• 임차인·임대인 함께 시설 상태 공동 점검
• 실비/감가상각률 적용해 수선비 산출
• 원상복구 비용, 상호 합의로 정함

법적으로 명확한 기준 덕분에 앞으로 이런 문제는 줄어들 전망입니다.

5. 실전 투자 팁! 6년 임대주택, 이렇게 활용하자

• 아파트는 제외이므로 빌라, 연립, 오피스텔 중심으로 시장 조사!
• 가성비 좋은 수도권·비수도권 비아파트 추천
• 임대수익 + 세제혜택 + 주택수 제외로 실거주/투자자 모두에게 유리!
• 장기임대주택 전환 땐 임대의무기간 최대 6년 인정(추가 혜택 가능)

특히 전세가가 안정적인 지역, 개발 호재 있는 소형 빌라 등을 중심으로 투자하면 ‘임대수익+세금절감+주거안정’의 3마리 토끼를 모두 잡을 수 있습니다.

6. 주의사항 및 체크포인트

• 아파트는 해당 없음! 오로지 비아파트 대상
• 임대의무 6년 철저 준수해야
• 임대보증금 및 부채비율 기준 꼼꼼히 체크
• 등록주택 계속 보유, 사전 의무 불이행 시 세제혜택 환수
• 임차인 보호제도 변화, 최신 법령 숙지

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결론: 주거정책 변화, 내 집 마련과 투자 전략 모두 새로운 판이 열린다!

이번 6년 단기임대주택 제도 부활은 집을 두 채 보유해도 주택 수에서 제외되어 1주택자 혜택을 누릴 수 있는 절호의 기회입니다. 특히, 종부세 합산 제외와 양도세 중과 배제 등 각종 세제 혜택까지 더해져, 실수요자와 투자자 모두에게 유리한 환경이 열렸습니다.

2025년 6월 4일 시행되는 6년 단기임대주택 등록제—지금부터 미리미리 맞춤 투자전략 세우고, 제도 변화를 최대한 활용하시기 바랍니다!